マンション敷地売却事業とは何か｜あなぶきグループ

マンション敷地売却事業とは何か

以前ブログで「改正マンション建替え円滑化法におけるマンション敷地売却事業の対象の拡大」についてご紹介しましたが、そもそも「マンション敷地売却事業」について詳しくご説明したことがなかったので本日はこのテーマで執筆します。

「マンション敷地売却事業」とは、「マンション建替え等の円滑化に関する法律」（以下、「円滑化法」と表現。）に定めるところに従って行われる「マンション敷地売却」をいいます。そして「マンション敷地売却」に関する事業とは、現に存するマンションおよびその敷地を売却することと定義されています。

簡単に説明すると、マンションの区分所有者全員が敷地も含め１棟マンションを売却することと解釈するといいでしょう。ただし、これは民法の原則からは、１人でも所有者が反対した場合だけでなく、居住する借家人や区分所有権の担保権者など関係権利者全員の全員の同意が取れない場合はマンション１棟全部の売却は不可能になります。これでは耐震不足が判明し、１棟全部売却してその売却代金で他に転居しようとしてもできません。

そこで円滑化法では、マンションが耐震性不足であることの行政庁の認定が取れたマンションについては、区分所有者等の５分の４以上の賛成があればマンション１棟全部売却できるようにしました。（平成26年法改正）

また、借家人と担保権者の権利保護の方策を講じることで、同意が無くても事業が進められるようになっています。

マンション敷地売却制度は、売却後に建設される建築物の用途等について制限上特段の制限がないため、との敷地の最も経済的に合理的な用途への変更が可能となり。その分の開発利益については、売却代金として区分所有者に還元されます。

マンションを建替えるには容積率等の関係で難しく、長寿命化も困難な状況にある時など、マンションによっては、最も有益な選択肢ともなる敷地売却事業についてもマンション建替えを検討する際は選択肢としてコンサル業者やデベロッパーから提案されることが多いかと思います。また、災害で被害を受けた場合にも検討される選択肢となりますが、それでも建替え同様に５分の４以上の合意形成は非常にハードルが高くなかなか実現していません。

先日、法務大臣の記者会見にて、法制審が月内にも有識者らが参加する検討部会を立ち上げ多数決割合の引き下げを議論する旨がニュースで報じられていました。マンション建替えのハードルが下がることのメリット・デメリットを考慮し多くの区分所有者のみなさまにとって最良の方向に向かうことを祈ってます。